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·  祝张广才律师6月19日生...

 

法庭辩论对抗赛记录
发 布 人: admin 发 布 时 间: 6/8/2010 8:50:54 AM
     2010-6-7周一下午三时山东天地恒律师事务所会议室
 
      正方(购房人):牛祺学、陈萍、孙强、夏永、
      反方(开发商):刘晓艳、万国栋、姜防、
      模拟法官:张宏志、邹春雨、王凤刚
      焦点一:开发商未在规定时间内协助办理土地备案登记是否构成违约;
      二、开发商是否应当承担违约责任;
      三、 土地分割是否为单独权利;
      正牛:一年内完成协助办理证书义务,但出卖人未履行。应当承担违约责任。
      反刘:已经完成了协助义务,首先是十五条一年内协助义务,其次是大部分人已经有了房产证;是原告交款延误;三是办证不是出卖人单方义务;还需要原告配合,不能证明原告已经提供了材料;并且土地局是集中办理证书而不是分户办理。
——已经承认未履行义务,只是未履行的原因是原告造成的。
      正陈:被告未履行提供备案义务也未履行补充协议中的义务;二是通知书不能证明已经履行义务,不能证明是对原告履行了义务;三是补充协议是在有了房产证书后出卖人协助办理;但出卖人的通知书只是通知而没有协助,导致买受人不能办理证书。
————合同与补充协议是同一天签订的,是一般约定与特殊协议;应当以最后的补充协议来确定双方权利义务;补充协议中约定的非常明确。
      反万:一关于土地备案,结合补充协议第六条,土地备案前提是房屋所有权形成后才能办理;合同中确定的房屋证书已经办理晚了,已经不能约束出卖人了,是购买人造成的;二是十五条约定一年内;违约条件是最终不能取得产权证书时才承担。
      正孙:是否备案不直接影响我方权利是错误的。备案是前提;是向产权登记机关备案;但对方说房产证是在一年后取得了,已经构成违约。我国房地产证书是合并的,十五条约定的一年开发商已经违约;
      反姜:根据双方十五条是一年内备案,是备案义务,如何备案是按照补充协议;买受人自行办理,出卖人只是协助;二是土地是随房屋的,办理了房屋所有权后土地使用权已经有了;根据城市管理法31条规定,转让和抵押时,房屋和土地同时转让和抵押,因此当房产证办完后土地使用权已经转到了买受人名下。
      正夏:一是被告违约十五条是必须完成备案;补充协议约定是自行办理;但双方应以主合同为主;二是产权包括房屋和土地。被告未履行法定义务在先,土地分割是否为独立权利不影响买受人权利,被告是有瑕疵的;
      反刘:原告应当先证明我方违约在先才能要求我方承担违约责任;二是十五条说的是出卖人原因最终不能取得才承担责任;事实是能够取得证书。最终是能够取得的。
      正夏:被告一直未证明已经履行了备案义务,依据合同法,我们的要求应当得到支持。
      反姜:补充协议效力等于合同;不是附属;二是土地是使用权不是所有权;三是出卖人原因,原告未指出;四是登记备案需要的材料是由买受人提供。
      正孙:我方明确对方无证据支持;回避违约责任。按照商品房司法解释应当承担违约责任;
      反万:以未办理备案为由承担责任的话,原告不能证明其受到的损失,损失受到与否,受到多少损失也无法计算;
      正陈:补充二点一是合同中约定的备案还是变更登记义务均是由被告提供基本资料,但被告未提供才造成未能办成;应当承担违约责任。
      反刘:原告应当先提供资料,被告才能协助。
      正牛:房产证取得与否不影响土地证办理。应当协助我方办理相关手续;
      最后陈述正夏:一是补充协议违背强制性规定则无效二是未备案则违约。
      反姜:补充协议未违反合同约定;二是备案手续只是强调结果而不是操作过程,出卖人是协助备案;
      正孙:合同中规定的出卖人的协助义务不是消极不作为;而是积极。
      反万:办理土地证需要买方证明曾经向出卖方要求过办理此义务。房产证已经晚了,不存在出卖人违约情形。
      正陈:正是被告行为不作为导致原告未能取得证书;应当承担责任;
      反刘:一是被告已履行了义务;即使未履行也是指原告因被告最终未能取得时才承担责任。原告未证明是被告原因;
      正牛:一是我方在收到被告通知书时已经超过了一年的约定;二是被告未履行在约定时间内提供必要的证明文件协助办理备案登记义务;三是房产证取得与土地证取得没有必然联系,不能以房产证迟延为借口推卸责任。
      点评:王凤刚:站稳立场是最重要的;要有勇气,不要因对方干扰影响既定方案;不能害怕;不能认输。要肯定性的,不能两可之间;要强调你自己的一方观点。
      邹春雨:一是在法庭上无论是否有理,要在形象上气势上压倒一切;二是语言表达上注意清晰,避免重复和口头语;三是我看有争议的条款,注意第六条补充协议;是在房产证之后,实际是对十五条的履行时间的变更,履行人的变更。
      张宏志:一形式上内容上:引申其他法律;姜防、夏永;站在更高角度万律师、陈律师;敢于表达牛、孙;牛有口头语,语速较快,以后加强练习;
二只既要见树木又要见森林,既要看对方又要看自己,提升看问题的高度。尽量全面相关知识,可从所有权和登记权方面展开;土地管理法、商品房销售法、物权法、合同法等;
三、法庭辩论也要考虑法官的思维,尽量与法官有一定的统一性,还要在气势上、高度上战胜对方。

 

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